Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de resultaten, financiële prognose en risico’s van het grondbedrijf. Parallel aan deze paragraaf grondbeleid is ook het separate Meerjarenprogramma grondbedrijf (MPG) 2026 opgesteld. Dit document kijkt terug naar 2025 en vooruit naar de toekomst en behandelt meer onderwerpen dan de verplichte elementen uit het Besluit begroting en verantwoording en op een hoger detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de grondcomplexen dan hierna opgenomen, verwijzen we naar het separate MPG en de daarbij vertrouwelijk opgenomen projectbladen.

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om vanaf 2020 tot 2040 ongeveer 10.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. Circa 1.650 woningen hiervan vinden vanaf 2026 plaats binnen actieve grondexploitaties van het grondbedrijf. De toekomstige complexen (IMVA’s) leveren een substantiële bijdrage van circa 2.500 woningen.

Om de ambities op het gebied van woningbouw te realiseren, wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om deze woningbouwopgave te realiseren, voert de gemeente een zogenaamd actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij ons als gemeente. Het eigendom van de betrokken gronden ligt of komt naar ons. Hierdoor heeft de gemeente de volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren zijn binnen het grondbedrijf reserves aanwezig. Deze reserves dekken tevens de eventuele tekorten en risico’s af.

Deze grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar ook financiële meerwaarde opgeleverd. Winsten uit projecten worden opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren in de gemeente. Deze investeringen zijn het aankopen van grondposities en vastgoed alsmede financiering van infrastructuur en maatschappelijke (bouw)ontwikkelingen. De reserves worden daarmee ingezet om de onrendabele top op te vangen.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende actieve complexen (24) binnen het grondbedrijf per eind 2025. Dit is inclusief de geactiveerde (1), afgesloten (7) exploitaties en het restantcomplex (1). Daarnaast zijn er nog de IMVA’s die naar verwachting in de toekomst worden geopend. Deze vormen momenteel nog een voorbereidingskrediet. Over een eventuele activering naar een exploitatie of het treffen van een nieuwe IMVA vindt in de toekomst separate besluitvorming plaats.

2.2 Verkopen
2.2.1. Woningbouw
Onderstaande tabel geeft inzicht in de uitgifte in 2025 en de toekomst van wooneenheden, oftewel kavels en appartementen. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen de actieve exploitaties en de nog te openen complexen conform de verdeling zoals omschreven in paragraaf 2.1. Ten opzichte van de vorige jaarrekening zijn de aantallen bij de lopende exploitaties hoger als gevolg van het activeren van grondexploitatie Amsteleind Noord in 2025. In 2025 zijn 423 wooneenheden opgeleverd. In totaliteit zijn nog ruim 1.650 wooneenheden voorzien vanaf 2026. De IMVA’s daarentegen gaan in de toekomst een relatief grote bijdrage aan de woningvoorraad doen, omdat hier enkele omvangrijke exploitaties tussen zitten. Dit beloopt ongeveer 2.500 woningen. Let wel, in de kolom (2030 en verder) zijn alle aantallen bij elkaar opgeteld tot en met het laatste jaar dat een exploitatie naar verwachting actief is. Andere opmerking hierbij verdient wel dat de IMVA’s nog aan veranderingen onderhevig zijn en afhankelijk zijn van toekomstige politieke besluitvorming en omstandigheden.

2.2.2. Bedrijventerreinen
In de onderstaande tabel wordt inzicht gegeven in het verloop van de totale uitgifte (in vierkante meters) van bouwgrond voor bedrijven in Oss voor de komende jaren inclusief een terugblik. Door een vertraagde verkoop zijn de werkelijke uitgifte van de laatste kavels op Vorstengrafdonk en Piekenhoef gepland voor 2026; deze grexen worden overgezet naar restantcomplexen. De andere kavels zijn reeds in 2025 geleverd. Zichtbaar is dat deze posities volledig opdrogen. Voor de toekomstige uitgifte van bedrijfskavels wordt momenteel gekeken naar potentiële ontwikkellocaties voor bedrijventerreinen in de gemeente Oss en verdichting op de bestaande terreinen.
Heesch-West is een uitzondering. Dit is een gemeenschappelijke regeling met ’s-Hertogenbosch en Bernheze en wordt hier niet meegenomen. Heesch West is geen onderdeel van de financiële verslaglegging in deze paragraaf met uitzondering van de hoogte van de bijbehorende Reserve Risico’s Heesch West in paragraaf 3.1.

2.3 Winst- en verliesnemingen
2.3.1. Winstnemingen
Winstnemingen zijn verplicht en gebeuren op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion”. Conform deze POC-methode is in 2025 € 3,6 miljoen aan winst binnen de positieve grondcomplexen onttrokken ten gunste van de algemene bedrijfsreserve (ABR). Vanaf 2026 verwachten we (exclusief IMVA’s) nog ongeveer € 13,5 miljoen aan winst te kunnen nemen.

2.3.2. Verliesnemingen
Behalve positieve complexen beschikt de gemeente ook over negatieve exploitaties. Voor dergelijke verliezen zijn verliesvoorzieningen getroffen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met die voorziening. In 2025 vond er per saldo een mutatie van € 1,9 miljoen positief plaats voor de voorziening exploitatieverliezen, wat het totaal aan voorziening op € 11,0 miljoen brengt (inclusief rentebaten). In de navolgende tabel zijn de in 2025 gedane en toekomstige winst- en verliesnemingen tezamen zichtbaar, achtereenvolgens als positieve en negatieve bedragen.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Osse grondbedrijf voor omstreeks € 54,5 miljoen aan reserves en voorzieningen per 31 december 2025. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve daarentegen gebruiken we om risico’s af te dekken. De verdeling in reserves en voorzieningen is zichtbaar in het navolgende cirkeldiagram. Daarin valt onder andere af te lezen dat bijvoorbeeld de ABR € 11,5 miljoen bedraagt en dat er achtereenvolgens € 18,6 en € 11,0 miljoen in de reserve binnenstedelijke transformaties en voorziening te verwachten exploitatieverliezen zit. In de volgende paragrafen staat voor sommige onderdelen een nadere
toelichting.

3.2. Stand van de Algemene bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande tabel toont de mutaties in 2025. De beginstand per 1-1-25 was € 2,4 miljoen. De mutaties leiden tot een eindstand van € 11, miljoen.
De grafiek daaronder geeft daarbij inzicht in het toekomstige verloop van de ABR (de eindstand van een jaar is daarin gepresenteerd als 1 januari van het jaar erop). De lichtblauwe lijn geeft de prognose bij het MPG 2025 weer. De kolommen betreffen de meest actuele stand of raming. De ABR groeit vermoedelijk verder naar
€ 22,7 miljoen begin 2030, terwijl de stand eind 2024 nog € 2,4 miljoen was. Hier is een duidelijke groei waarneembaar. De oranje lijn betreft het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de ABR. Per eind 2025 is
€ 24,1 miljoen nodig om alle risico’s af te dekken. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing vindt u meer informatie over de weerstandscapaciteit.

3.3. Verschillenanalyse tussen MPG 2025 en MPG 2026
De ABR is per eind 2025 € 8,1 miljoen hoger dan de prognose in het MPG 2025. Onderstaande tabel laat de verschillen zien tussen de prognose over 2025 en de werkelijke mutaties in 2025. In het MPG 2026 staat een tekstuele toelichting voor de afwijkingen ten opzichte van het MPG 2025. Belangrijkste oorzaken zijn onder meer de resultaatbestemming van de jaarrekening 2024, bijstelling van de voorziening IMVA door activering van een exploitatie en aanpassing van de voorziening exploitatieverliezen.

3.4. Risicoanalyse
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse Monte Carlo. In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden. Dat kunnen incidentele risico’s of conjuncturele risico’s zijn. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we af via de Algemene bedrijfsreserve (ABR) en indien nodig overige reserves. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet en treedt er dus geen dekkingsprobleem op. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.
Naast het afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort en verliezen via de voorziening te verwachten exploitatieverliezen verrekend. Het bedrag aan risico’s moet bij voorkeur altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Omdat het uitgangspunt echter is dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd manifesteren, is het aanvaardbaar dat het minimaal benodigde weerstandsvermogen boven het peil van de ABR zelf ligt. Het verschil tussen de ABR en het minimaal benodigde weerstandsvermogen wordt in de komende jaren steeds kleiner. Afgezien van dit uitgangspunt zijn binnen het grondbedrijf diverse overige reserves aanwezig welke ter dekking van de risico’s kunnen dienen. Voor meer informatie wordt verwezen naar de risicoparagraaf van de jaarrekening, waar tevens de samenhang met de gemeentelijke risico’s omschreven is.

3.5. Weerstandsvermogen (buffer)
De genoemde Monte-Carlomethode, die in het MPG uitgebreid wordt toegelicht, leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op en beloopt € 27,7 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in categorieën. De risico’s bij de woningbouwcomplexen zijn bij voorliggende jaarrekening hoger ingeschat dan voorheen, met name door de activering van een nieuwe grondexploitatie. Bij herstructureringsplannen is het risico eveneens hoger.

Het uitgangspunt is dat de ABR van voldoende omvang moet zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 27,7 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten:

Projecten met een tekort: Als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 22,9 miljoen.
Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 4,8 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,2 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.

Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 24,1 miljoen, gebaseerd op de optelsom van
€ 22,9 en € 1,2 miljoen.

3.6. Reserves
Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses. Het hieronder getoonde staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. De beginstand van 2026 is de daadwerkelijke eindstand van 2025. De jaren erna betreffen inschattingen. In het MPG staat een uitgebreide beschrijving per reserve.

3.7 Voorzieningen
Het navolgende staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. De beginstand van 2026 is het daadwerkelijke eindsaldo van 2025. Het verloop van de voorzieningen is net als bij de reserves een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses. Evenals voor de reserves verwijzen wij naar het MPG voor een verklarende beschrijving van de voorzieningen.

3.8. Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde
De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) is per eind 2025 € 26 miljoen voor de grondexploitaties. Dit is een stijging van bijna € 13,1 miljoen. De boekwaarde van de IMVA’s is per eind 2025  € 4,9 miljoen en voor de beheerscomplexen € 30,9 miljoen. Dit is achtereenvolgens een stijging en een daling. De boekwaarde van Heesch West welke in feite buiten het grondbedrijf valt bedraagt € 26,0 miljoen.

Conclusie
Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties kennen een min, hoewel niet alle complexen. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd op basis van de POC-methode. Tevens was er een aanmerkelijk voordeel in 2025 uit de resultaatbestemming jaarrekening 2024. De toekomstige toevoeging van de Realisatiestimulans heeft ook een gunstig effect op de ABR. Voor meer informatie over de realisatiestimulans verwijzen wij naar het MPG. De ABR kende begin 2024 nog een nulstand, maar is in 2025 weer gegroeid naar een gezonder saldo. De komende jaren zal het saldo verder toenemen, zij het dat nieuwe activeringen van verlieslatende IMVA’s dit effect drukken. Mede in relatie tot de overige reserves en in verhouding tot de risico’s is er ten opzichte van voorgaande jaren meer armslag voor tegenvallers en eventuele uitbreiding van de portefeuille. Deze portefeuille is niettemin nu al uiteenlopend en de verkenning naar nieuwe projecten vindt doorlopend plaats.